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　　近年来，我国住房租赁市场不断发展，对于实现住有所居、改善住房条件、推进新型城镇化、促进城乡融合发展发挥了重要作用。7月16日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）公布，这部针对性极强的行政法规如何有效规范和引导住房租赁市场，促进市场高质量发展？给人们的日常生活带来哪些改变？本报特别邀请北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥，共同探讨相关问题。

　　适应时代发展

　　填补制度空白

　　中国建设报：《条例》作为我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规，出台背景是什么？会给日常生活带来哪些保障？

　　赵庆祥：《条例》的出台完善了住房租赁的法律制度，标志着我国住房租赁市场和行业的规范化、法治化发展进入了新阶段。在我看来，出台背景有五方面，其中三个是问题导向、两个是目标导向。

　　问题导向方面，一是住房租赁活动存在不规范情形。供给的租赁住房质量不高，部分存在影响老百姓或承租人健康和人身安全的问题；市场上有不少虚假房源信息；签约时，住房租赁活动当事人的权利义务不够明确；部分重点一线城市的群租现象突出；现实管理中，住房租赁合同的备案量不多。这些问题都亟待解决。

　　二是市场上一些住房租赁企业、房地产经纪机构存在乱象，包括服务不规范、无序竞争、收费不透明等。住房租赁活动当事人的合法权益没有得到有效保障，比如承租人有时会随意拆改租赁住房、改变其用途，这会损害出租方的合法权益。当然，承租人的合法权益保障也应得到重视，房屋安全质量不达标、被随意克扣租金押金、强制退租解约等情况都会侵害其权益。此外，“黑中介”等不规范市场主体会侵害正规住房租赁企业和房地产经纪机构的合法权益。

　　三是住房租赁关系不够稳定，表现为住房租赁合同通常是一年一签，但真正履约的时间一般为八九个月。租金波动幅度大是一个重要原因，当租金快速上涨时，承租人可能会提前退租；有时租金稳中有降，一些个人“二房东”或“黑中介”为了谋取不当利益，会强制住房租赁活动当事人解除合同关系。

　　目标导向方面，一是促进住房租赁市场高质量发展。目前，住房租赁市场和行业的整体发展水平与质量不高。具体而言，住房租赁市场存在供给结构性失衡的问题，尤其是低租金、好位置的房屋供给比较短缺，供不应求。此外，近些年房屋租金价格变动较大，承租人的权益保障水平有待进一步提高。住房租赁行业的发展同样质量不高，市场主体多元且鱼龙混杂。

　　二是推动加快建立租购并举的住房制度，这需要法治保障。自2016年国务院提出“租购并举”以来，中央经济工作会议等都反复提及这一概念，但将其上升到法规层面，还是第一次。住房租赁制度的变化必须有法律法规保驾护航，要把原有政策中规定的内容上升为法定制度，让住房租赁行业在租购并举的住房制度下获得更强的法律保障。

　　此外，还有宏观背景。我国住房租赁行业乃至整个房地产行业，经过快速发展，已从原来以开发建设为主的量的扩张，转变为现在的盘活存量、提质增效和盘活利用，这与我国进入新时代后社会主要矛盾的发展变化有关，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾在房地产领域有所体现。现有大量房屋需要通过盘活、再利用和改造来提高使用效率，住房租赁正是重要途径之一，这也需要出台法规来解决突出矛盾，提供制度支撑。

　　从民生保障的角度来看，过去存在重市场、轻保障的情况，国家提出要建设保障性租赁住房，这为实现“住有所居”，特别是中低收入群体、青年人、新市民以及城市运行服务保障人群的“住有所居”提供了制度设计，《条例》在这方面也有所考虑。

　　中国建设报：《条例》出台前我国实行过哪些类似的规范？《条例》填补了哪些空白？

　　赵庆祥：谈及我国住房租赁相关的法律体系，一方面有以民法典、城市房地产管理法为代表的法律层面文件，另一方面是部门规章，如住房城乡建设部等部门出台的《商品房屋租赁管理办法》《房地产经纪管理办法》。部门规章与法律之间缺少一个层级，即行政法规，《条例》出台正好弥补了中间缺少行政法规的不足，填补了当前住房租赁方面的一些空白。

　　《条例》总则部分提出要维护住房租赁活动当事人的合法权益，其中第十条提到，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。诸如此类的具体规定对于保障承租人的合法权益有重要作用。

　　住房租赁安全更多涉及租金安全和房屋使用安全，《条例》都有专门条款规定。通常我们认为在住房租赁活动中，承租人是相对弱势的一方。因此，《条例》在平衡租赁双方合法权益的基础上，适度向承租人的权益保障倾斜，在几个方面有所体现：

　　一是针对房屋本身，有条款规定用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。这对房屋质量作出了明确规定。

　　二是关于住房租赁关系，《条例》倡导建立稳定的住房租赁关系，同时对于一些常见的导致租赁关系不稳定的行为，作出了有针对性的规定。比如在租期内无正当理由不能强制解约和要求腾房；从事转租经营的按规定设立住房租赁资金监管账户并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。这是因为在现实生活中，一旦企业经营出现问题、面临风险、现金流断裂，承租人的权益很难得到保障。所以从资金安全的角度出发，《条例》创设了新的住房租赁资金监管制度。这一制度在2021年出台的《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》中提到过，这次上升到条例层面，成为法定制度，这对于保障承租人的资金安全是一个重大突破，也能让承租人的押金以及超收的租金得到有效保障。

　　此外，《条例》明确要推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。“租购同权”这一概念提出得比较早，它是一个目标，实现需要一个过程，与城市的公共服务能力、流动人口数量以及公共服务资源等都密切相关。因此，《条例》中的表述是“推动”租购同权，并没有规定要实现租购同权。

　　各个城市可以根据自身实际情况，采取“一城一策”方式推进。目前很多城市已经推出了相关政策，比如通过租房可以享受子女义务教育、提取住房公积金、积分落户等公共服务，其目的是让住房租赁关系更稳定，让承租人有更强的稳定感和安全感，鼓励更多人通过租房来解决住房问题。

　　明确处罚规定

　　保障居住安全

　　中国建设报：针对因群租或不完善的居住条件引发安全风险的情况，《条例》有何规定？

　　赵庆祥：《条例》提到，租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。例如北京市明确规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

　　此外，《条例》明确规定厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。这也是考虑到住房租赁市场上的群租情况，要求不能改变房屋原有的规划格局，不能拆除承重结构进行改建改造，目的是防止群租，让承租人住得更安全。

　　中国建设报：《条例》针对违规出租或改建列明了具体的规定和处罚，这将如何推动住房租赁标准化、规范化、法治化发展？

　　赵庆祥：违规出租是指违反相应的强制性规定进行出租，比如改变房屋用途就属于违规出租；常见的改建则是在住宅里打隔断进行改造。此外，《条例》第一章总则中提到了鼓励改建的情况，即支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁。这种改建要依法依规进行，很多城市对合法改建用于租赁住房的行为有鼓励措施。

　　所以我们反对的是在普通住宅里通过打隔断的方式进行改造，以此增加出租面积来牟利；对于一些闲置、低效利用的办公楼、厂房甚至酒店，将其改建为集中式租赁住房出租，持支持态度。因此，反对影响承租人居住安全和健康的改建，对于房屋的承重墙等关乎安全的部分，要明确禁止违规改动，同时积极推动低效建筑的改建和利用。

　　规范经营行为

　　促进健康发展

　　中国建设报：《条例》明确要求，从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示。这一要求对于规范住房租赁企业的经营行为、推动整个市场的健康发展有哪些积极作用？

　　赵庆祥：这一要求有很强的针对性，针对住房租赁企业过度资本化、扩张规模过快的问题。部分住房租赁企业通过“长收短付”“高进低出”的方式形成资金池，用于企业规模扩张，这带来了很大风险。《条例》的这一要求是为了让住房租赁企业将自有经营资金与客户资金进行区分。企业的经营资金，无论是投资方的还是自筹的，使用相对灵活，但租客的押金严格来讲并非企业收入，尤其是超收的租金，比如半年付、季付中超出月付的部分，不能用于企业经营。

　　《条例》要求企业建立住房租赁资金监管账户并公示，让租客知道自己的钱存在了哪里。比如北京市的做法是，单次收取租金数额超过3个月的，租金按照合同约定的租金支付时间、金额存入用于租金监管的账户。其中3个月租金部分在1日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为1个月租金。主要有两个目的：一是保障承租人的资金安全，促进住房租赁行业健康平稳发展；二是遏制住房租赁企业盲目、恶性扩张。

　　因此，设立住房租赁资金监管账户是规范住房租赁企业的必要条件，也是净化市场、倒逼不规范企业退出市场的重要手段。

　　中国建设报：针对规范二房东、中介等不同的市场主体行为，《条例》有哪些规定？

　　赵庆祥：通俗来讲，住房租赁市场上主要有大房东、二房东、中介和互联网平台四类主体。

　　大房东，严格意义上来讲是房屋所有权人，也就是将自有房屋出租用于经营的主体。这类主体分为两类：一类是自然人，也就是房屋所有权属于个人，目前市场上80%以上的出租房源都来自小业主的普通住房；另一类是机构化的大房东，即机构化持有房屋的主体，比如房地产开发企业，其自持的不能出售的商品住房会用于出租，这时房屋所有权属于企业。

　　二房东，是以合法方式取得他人房屋经营管理权的机构。其中最常见的是转租，从小业主手中租赁住房后，再转租给承租人。目前市场上机构化的住房租赁企业以这种模式为主，很多品牌头部企业拥有几十万间甚至几十万套房源，都是以二房东的模式运营，规模非常大。市场上常见的长租公寓、青年公寓、白领公寓等，也多以转租经营的形式存在。此外，还有一些机构从国企、央企处承租闲置、低效利用的房屋，比如厂房、写字楼等非居住类项目，经过改建后用于长租公寓的租赁运营，这类机构也属于二房东。

　　中介，即从事住房租赁业务的房地产经纪机构，在《条例》中被称为住房租赁经纪机构，主要开展住房租赁业务。这类机构起到“一手托两家”的作用，提供居间代理服务，收益形式为佣金，惯例是收取一个月的租金作为佣金。在租赁成交、双方签订合同并完成房屋交接后，其服务完成。

　　最后一类是互联网平台或房地产互联网平台，这类平台可分为两类：一类是信息平台，人们可以在上面查找出租房源；另一类是交易平台，不仅能找房，还能在上面签约、支付租金和押金。

　　《条例》对这几类主体应符合的条件都作出了明确规定。比如住房租赁企业和住房租赁经纪机构都要报送开业信息，需具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员、管理能力，这是对其实力和资格资质提出的要求。

　　经营行为方面，《条例》的规定也很细致。住房租赁企业要承担出租人的责任和义务，比如对房屋出租的安全负责，定期查看房屋等。住房租赁经纪机构在发布房源信息前，要实地查看房源，编制住房状况说明书，确保信息真实才能发布，同时不能代收代付住房租赁资金，包括租金和押金，互联网平台也同样不能代收代付住房租赁资金。

　　住房租赁企业和住房租赁经纪机构要在营业场所公示开业信息，住房租赁企业还要定期将自己经营的房屋相关信息向房产管理部门报备，报告经营情况。此外，住房租赁企业要将资金存放在住房租赁资金监管账户中，实现自有资金与预收资金的分开管理。《条例》对住房租赁企业、住房租赁经纪机构和互联网平台的相关规定都具有强制性，有对应的处罚措施。

　　互联网信息发布平台负有审查责任，要审查信息发布主体的资格。如发布房源信息的是房主，需出具身份证明和房屋所有权证书；如果是住房租赁经纪机构，需出具机构的营业执照、开业信息报送的相关证明文件以及获得房屋委托的证明材料，如房地产经纪服务合同、委托书等，证明有资格发布房源信息。同时，互联网信息发布平台还要对房源信息的真实性进行审查，对于明显的假房源要及时下架，将发布虚假房源信息的行为上报给有关部门。如果互联网信息发布平台没有履行审查责任，网信部门依据职责对其予以处置。

　　对于数量众多的住房租赁企业、住房租赁经纪机构等市场主体，监管方面，《条例》要求房产管理部门会同行业协会对市场主体进行信用评价，实施分类分级管理，让老百姓能够选择到合规、优秀、适合自己的机构或服务商。这些都是《条例》在监管和制度设计上的重要内容，对不同市场主体的资质资格、信息公开等方面提出要求，推动住房租赁市场健康发展。

　　打造新型模式

　　满足民生需求

　　中国建设报：通过您的研究和观察，您认为租住群体的结构是否发生了改变？其中的原因有哪些？

　　赵庆祥：国家将租购并举作为重要的住房制度推进建设，同时提出房地产发展新模式，这是有现实基础的。

　　据统计，2025年我国租房人口预计突破3亿。从一线城市的情况来看，租房人口接近常住人口的50%。从房屋方面来看，现在存量住房越来越多，有些家庭拥有多套住房，很多家庭会将房屋出租作为一项投资收益来源。存量住房中大概有超过20%用于出租，从供需角度看，接近3亿的租房人口和20%左右的存量出租房屋，形成了巨大的市场规模，原来重售轻租的交易模式已不适应现状。

　　从住房制度发展来看，1998年之前是住房实物分配的计划经济时期，1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确要求全国城镇自1998年下半年起停止住房实物分配。直到2015年，一直重视发展买卖市场，起初以新房市场为主，后来随着二手房存量增多，二手房市场崛起，都以买卖为主。到2015年前后，房价较高，多数人在购房上感到吃力，短时期内难以负担首套刚需住房，所以国家层面提出要建立租购并举的住房制度。《条例》把租购并举的住房制度作为法定制度固定下来并配套相应支持政策。

　　从住房租赁市场来看，原来有公租房、廉租房，特别是2022年开始，提出了保障性租赁住房。在住房供给上，除了市场供给，房地产发展新模式也注重保障性住房供给。住房租赁市场也出现了新模式。最早的住房租赁市场是亲戚朋友之间点对点的自发交易模式，后有中介机构介入，仍是中介居间成交的点对点交易模式。2010年起，出现了住房租赁企业，承租小业主的房屋或获得运营管理权，开展租赁经营，到2015年形成了一定规模。因此，国家提出要培育发展住房租赁市场，特别支持鼓励规范化的住房租赁企业发展。

　　“BtoC（Business to Consumer）”模式是住房租赁市场发展的新阶段和新模式。原来主要是“CtoC（Consumer to Consumer）”模式，即承租人直接从以小业主为主的出租人那里租房。而“BtoC”模式中，“B”既包括提供商品住房用于出租的企业，也包括住房租赁企业通过承租或受托经营获得租赁经营权后开展租赁业务，也就是从企业到租客端的模式，这都是住房租赁市场发展的新模式。

　　中国建设报：《条例》对于推动构建房地产发展新模式和促进房地产市场平稳健康发展，发挥了哪些作用？

　　赵庆祥：房地产发展新模式内涵丰富：供给端方面，加强保障性住房供给；销售端方面，促进现房销售；还包括盘活存量房屋、进行老旧小区改造、城市更新以及城中村改造等。从制度层面讲，租购并举的住房制度是房地产发展新模式的核心制度，加大保障性住房供给是其基础。

　　从民生角度看，满足刚性和改善性购房需求是房地产发展新模式的目标。具体到住房租赁市场，现实中租房的人主要有两大群体。一类是刚需租房群体。比如青年人、新市民、城市运行服务保障人员以及快递员、保洁员等民生所需服务行业从业者，这类群体需要政府通过加大保障性租赁住房供给来保障其基本租住需求。还有一些容易被忽视、目前可能未被政策照顾到的刚需群体，比如医院周边就医的人、为了子女就近上学而租住学校周边房屋的群体以及老年人，这些都属于新增的刚需住房租赁需求。

　　另一类是改善型租房群体。比如一些城市里有自有住房的年轻人，愿意租住在集中公寓，因为公寓有丰富的社群文化活动，他们想找个品质好、位置佳、交通方便的地方租住，满足社交需求和归属感。还有一种改善型情况，比如从租住单间换成一居室成套住房，或者搬到配套设施更完备、地理位置更优越的地方居住。

　　文字整理：孙思妍